02.10.2019

Бухучет доходов застройщика при строительстве объекта для стороннего инвестора подрядным способом

В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения СМР: с привлечением подрядной организации; собственными силами. Способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик. Мы рассмотрим, строительство с помощью подрядчика.

Когда застройщик строит объект подрядным способом, он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства на: финансирование строительства; содержание (вознаграждение) застройщика.

Средства на финансирование строительства учтите на отдельном субсчете к счету 76.

Получение денег отразите так:

Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты с инвесторами» - получены средства инвесторов.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги отразите на отдельном субсчете к счету 62.

Вознаграждение, полученное до получения выручки, учтите в порядке, предусмотренном для учета авансов.

Проводка будет такая:

Дебет 76 «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 «Авансы полученные» - аванс на вознаграждение застройщика;

Дебет 76 «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 «Расчеты по НДС» - начислен НДС с аванса.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не признаются.

Впоследствии часть этих средств (например, экономия) может быть признана вознаграждением застройщика. Такие суммы, учтите в составе доходов.

Выручкой застройщика по инвестиционному договору является вознаграждение за оказание услуг по организации строительства.[i]

Размер вознаграждения определяется условиями договора. Например:

- фиксированная сумма;

- процент от сметной стоимости строительства;

- сумма экономии целевых средств, остающихся в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг застройщик признает при одновременном выполнении условий:

- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;

- сумма выручки может быть определена;

- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты;

- услуга оказана;

- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.[ii]

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования:

- после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);

- по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.[iii]

По краткосрочным договорам выручку отразите на дату составления акта приемки-передачи.[iv]

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату, аналогично организациям подрядчикам.[v]

Выручку от реализации услуг по организации строительства отразите так:

Дебет 62 «Расчеты с инвесторами» Кредит 90-1 - отражена выручка от реализации услуг.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

После окончания строительства начислите НДС, такой проводкой:

Дебет 90-3 Кредит 68 «Расчеты по НДС» - начислен НДС со стоимости оказанных услуг.

Если ранее был получен аванс на выплату вознаграждения, отразите следующую операцию:

Дебет 62 «Авансы полученные» Кредит 62 «Расчеты с инвесторами»– зачтен ранее полученный аванс;

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «Расчеты по НДС с авансов полученных»– восстановлен НДС, уплаченный с аванса.

Передачу инвестору объекта отразите так:

Дебет 76 «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3 - передан инвестору построенный объект;

Дебет 76 «Расчеты с инвесторами» Кредит 19 - передан инвестору построенный объект в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры.[vi]

После списания расходов в дебет счета 76 в учете может образоваться:

- экономия средств инвестора (сумма полученного финансирования превысила расходы на строительство);

- недостаток средств инвестора (сумма расходов на строительство превысила сумму полученного финансирования).

Сумму недостатка средств, отразите так:

Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты с инвесторами» - получены от инвестора недостающие средства.

Списание суммы экономии зависит от условий договора инвестирования. Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, эту операцию отразите так:

Дебет 76 «Расчеты с инвестором» Кредит 51 - перечислена инвестору сумма экономии.

Сумма экономии, которая по условиям договора не подлежит возврату инвестору, является вознаграждением застройщика. В учете отразите проводки:

Дебет 76 «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1 - отражена сумма экономии, признанная вознаграждением;

Дебет 90-3 Кредит 68 «Расчеты по НДС» - начислен НДС с суммы экономии, признанной вознаграждением.




[i] п. 5 ПБУ 9/99


[ii] п. 12 ПБУ 9/99


[iii] п. 12 и 13 ПБУ 9/99 и п. 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008


[iv] подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ


[v] п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008


[vi] письмо Минфина России от 18.10.2011 г. № 03-07-10/15




Мнение эксперта
Татьяна Овсянникова
Татьяна Овсянникова
Руководитель отдела по персоналу
Оцените материал
Поделиться:
Похожие публикации
Хотите сотрудничать?
Оставьте заявку и мы свяжемся с вами для уточнения всех деталей
С целью предоставления наиболее оперативного и индивидуализированного обслуживания на данном сайте используются cookie-файлы. Используя данный сайт, вы даете свое согласие на использование нами cookie-файлов. Дополнительная информация о cookie-файлах доступна в разделе «Уведомление об использовании cookie-файлов».