В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения СМР: с привлечением подрядной организации; собственными силами. Способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик. Мы рассмотрим, строительство с помощью подрядчика.
Когда застройщик строит объект подрядным способом, он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства на: финансирование строительства; содержание (вознаграждение) застройщика.
Средства на финансирование строительства учтите на отдельном субсчете к счету 76.
Получение денег отразите так:
Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты с инвесторами» - получены средства инвесторов.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги отразите на отдельном субсчете к счету 62.
Вознаграждение, полученное до получения выручки, учтите в порядке, предусмотренном для учета авансов.
Проводка будет такая:
Дебет 76 «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 «Авансы полученные» - аванс на вознаграждение застройщика;
Дебет 76 «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 «Расчеты по НДС» - начислен НДС с аванса.
Средства на финансирование строительства доходом застройщика не признаются.
Впоследствии часть этих средств (например, экономия) может быть признана вознаграждением застройщика. Такие суммы, учтите в составе доходов.
Выручкой застройщика по инвестиционному договору является вознаграждение за оказание услуг по организации строительства.[i]
Размер вознаграждения определяется условиями договора. Например:
- фиксированная сумма;
- процент от сметной стоимости строительства;
- сумма экономии целевых средств, остающихся в распоряжении застройщика после окончания строительства.
Выручку от реализации услуг застройщик признает при одновременном выполнении условий:
- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
- сумма выручки может быть определена;
- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты;
- услуга оказана;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.[ii]
Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования:
- после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
- по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.[iii]
По краткосрочным договорам выручку отразите на дату составления акта приемки-передачи.[iv]
Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату, аналогично организациям подрядчикам.[v]
Выручку от реализации услуг по организации строительства отразите так:
Дебет 62 «Расчеты с инвесторами» Кредит 90-1 - отражена выручка от реализации услуг.
При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.
После окончания строительства начислите НДС, такой проводкой:
Дебет 90-3 Кредит 68 «Расчеты по НДС» - начислен НДС со стоимости оказанных услуг.
Если ранее был получен аванс на выплату вознаграждения, отразите следующую операцию:
Дебет 62 «Авансы полученные» Кредит 62 «Расчеты с инвесторами»– зачтен ранее полученный аванс;
Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «Расчеты по НДС с авансов полученных»– восстановлен НДС, уплаченный с аванса.
Передачу инвестору объекта отразите так:
Дебет 76 «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3 - передан инвестору построенный объект;
Дебет 76 «Расчеты с инвесторами» Кредит 19 - передан инвестору построенный объект в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры.[vi]
После списания расходов в дебет счета 76 в учете может образоваться:
- экономия средств инвестора (сумма полученного финансирования превысила расходы на строительство);
- недостаток средств инвестора (сумма расходов на строительство превысила сумму полученного финансирования).
Сумму недостатка средств, отразите так:
Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты с инвесторами» - получены от инвестора недостающие средства.
Списание суммы экономии зависит от условий договора инвестирования. Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, эту операцию отразите так:
Дебет 76 «Расчеты с инвестором» Кредит 51 - перечислена инвестору сумма экономии.
Сумма экономии, которая по условиям договора не подлежит возврату инвестору, является вознаграждением застройщика. В учете отразите проводки:
Дебет 76 «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1 - отражена сумма экономии, признанная вознаграждением;
Дебет 90-3 Кредит 68 «Расчеты по НДС» - начислен НДС с суммы экономии, признанной вознаграждением.
[i] п. 5 ПБУ 9/99
[ii] п. 12 ПБУ 9/99
[iii] п. 12 и 13 ПБУ 9/99 и п. 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008
[iv] подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ
[v] п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008
[vi] письмо Минфина России от 18.10.2011 г. № 03-07-10/15
