Когда застройщик строит жилой дом подрядным способом, он выполняет только функции застройщика.
От дольщиков он получает денежные средства:
1)на финансирование строительства;
2)на содержание застройщика (вознаграждение застройщика).
Средства на финансирование строительства учтите на отдельном субсчете к счету 76. Получение средств отразите так:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»– получены средства на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отразите также на отдельном субсчете к счету 62.
Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учтите в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Проводка будет такая:
Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»– получен аванс по вознаграждению застройщика.
Средства на финансирование строительства не признаются доходом застройщика. Впоследствии часть этих средств, в сумме экономии, может быть признана вознаграждением застройщика, тогда учтите эту сумму в составе доходов.
Учет расходов
Затраты на строительство дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства.
Проводки будут следующими:
Дебет 08-3 Кредит 60– учтена стоимость работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 Кредит 60– учтен предъявленный подрядчиком НДС.
Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству, таким образом:
Дебет 08-3 Кредит 19– учтен в составе расходов на строительство входной НДС.
Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 69, 70, 76...)– отражены расходы застройщика;
Дебет 19 Кредит 60 (76)– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика.
Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются, поэтому входной НДС отнесите на затраты. [iii]
Дебет 26 Кредит 19– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика.
Учет доходов
При строительстве жилья подрядным способом, доходом застройщика является вознаграждение за услуги.[iv]
Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:
1)фиксированная сумма;
2)процент долевого взноса;
3)сумма экономии целевых средств, остающихся в распоряжении застройщика после окончания стройки.
Выручку от реализации услуг признайте при одновременном выполнении следующих условий:
1)застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором (другим документом);
2)сумма выручки может быть определена;
3)застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты;
4)услуга оказана;
5)расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.[v]
Период признания выручки в учете зависит от длительности договора:
1)после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
2)по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.[vi]
По краткосрочным договорам выручку отразите на дату составления акта приемки-передачи.[vii]
Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отразите на отчетную дату, применяя порядок аналогичный учету подрядчиков.[viii]
Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку отразите так:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1– отражена выручка от реализации услуг.
Затраты застройщика спишите со счета 26 в дебет счета 90-2.
Если ранее был учтен аванс на выплату вознаграждения, сделайте проводку:
Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»– зачтен аванс, полученный ранее.
Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам, отразите проводку:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1– отражена сумма экономии.
Передачу дольщикам построенного жилья отразите следующей проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3– передан дольщикам объект.
Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является также и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Отражайте ее по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности. Отразите операцию так:
Дебет 62 Кредит 90-1– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;
Дебет 90-2 Кредит 43– списана себестоимость проданной квартиры;
Дебет 51 Кредит 62– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.
[i] п. 5 ПБУ 10/99
[ii] п. 16–18 ПБУ 10/99
[iii] подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ
[iv] п. 5 ПБУ 9/99
[v] п. 12 ПБУ 9/99
[vi] п. 12 и 13 ПБУ 9/99 и п. 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008
[vii] подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ
[viii] п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008
